房地产市场调研是上海市房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和高校研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。 

本次调研以分析2019年上海房地产市场运行情况为基础，提出对于2019年市场形势的看法和2020年市场走势的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。

 

一、2019年上海房地产市场的基本情况

（一）土地供应

2019年，全市共出让国有建设用地使用权1363公顷，比上年增加13.1%。其中，居住用地729公顷，增加33.7%；商服用地121公顷，减少29.7%；工业用地512公顷，增加4.9%。

（二）房地产开发投资

2019年，全市完成房地产开发投资4231亿元，比上年增长4.9%（全国房地产开发投资132194亿元，比上年名义增长9.9%），增幅上升0.4个百分点；其中住宅投资2318.13亿元，比上年增长4.1%（全国为增长13.9%），增幅上升0.7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的52.8%，占比下降0.1个百分点。

（三）房地产开发建设

2019年，全市商品房施工面积14802.97万平方米，比上年上升0.9%，增幅上升5.4个百分点；其中住宅施工面积为7446.43万平方米，下降1%。在施工面积中，新开工面积3063.44万平方米，上升14%（全国为增长8.5%）；其中住宅新开工面积1572.9万平方米，上升6.8%（全国为增长9.2%）。

2019年，全市商品房竣工面积2669.67万平方米，比上年下降14.7%，增幅回落6.7个百分点；其中住宅竣工面积1453.28万平方米，下降16%，增幅回落8.9个百分点。

（四）房地产交易

2019年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1696.34万平方米，比上年下降4%，增幅回落8.5个百分点。其中商品住房（包括市场化商品住房、销售型保障住房）销售1353.7万平方米，上升1.5%，增幅上升2.1个百分点。

2019年，全市存量房（二手房）成交登记面积为2099万平方米，比上年增加27.51%，增幅上升28.32个百分点，其中住宅成交登记1769.75万平方米，增加35.97%，增幅上升40.78个百分点。

（五）住房价格

全市新建商品住房价格指数：1月份涨0.1%、2月份涨0.3%，3月份跌0.1%，4月份涨0.3%、5月份跌0.1%，6月份涨0.3%、7月份跌0.1%、8月份涨0.3%、9月份涨0.5%、10月份涨0.4%、11月份涨0.4%、12月份涨0.3%，12月份同比上涨2.2%。二手住房价格指数：1月份持平、2月份跌0.1%、3月份涨0.3%、4月涨0.5%、5月份涨0.1%、6月份跌0.1%、7月份涨0.4%、8月份持平、9月份涨0.6%、10月份跌0.2%、11月份跌0.2%、12月份持平，2019年12月比上年同期上涨0.3%。

2019年，全市商品住房平均销售价格（含销售型保障房）32926元/平方米，比上年上升13.6%。二手住房平均成交价格38188元/平方米，比上年下跌2.18%。

（六）房地产金融

2019年，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额22160.71亿元，同比增长9.07%，增幅同比上升1.87个百分点。其中个人住房贷款余额14119.85亿元，同比增长8%；人民币房地产开发贷款余额6441.55 亿元,增长11.51%。

二、2019年上海房地产市场的政策环境

2019年，全国房地产调控政策继续坚持“房住不炒”的定位。房地产市场运行的政策环境整体偏紧，强调“以稳为主，因城施策”，重点聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性。中央层面保持调控定力：4月份政治局会议重申“房住不炒”；7月份政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。同时，住建部、银保监会等多部门协同合作聚焦房地产金融风险，构建房地产市场风险防范机制，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势。各城市则根据自身不同的情况“因城施策”，紧盯市场变化，持续优化政策措施，保持房地产市场稳定。市场热度较高的城市，调控关注房价红线，如西安、苏州、海口等城市相继升级调控。另一方面，也有部分城市优化了公积金政策、四限政策以更好满足部分自住群体的购房需求。特别是8月以后，多地人才新政接连出台，“四限”调控在局部城市出现放松，但调控政策并没有实质性转向。货币政策方面，全年保持中性偏积极的基调，总量宽松，央行接连三次降准，累计释放长期资金约1.98万亿元。企业融资政策前松后紧，5月份之后，房企融资环境持续收紧，各渠道融资均受限制。此外，10月8日后，央行调整房贷利率定价机制，按揭贷款“换锚”，参照贷款市场报价利率（LPR）。

上海维持原有的调控措施不放松，继续严格执行各项调控政策。全年政策以微调为主，稳定市场走向。11月19日，公示《关于调整本市普通住房标准的通知》，将原标准有效期继续延长5年；11月20日，发布《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》，对临港自贸新片区限购政策进行了微调；12月1日，施行《上海市公有住房差价交换办法》，对上海户籍购买使用权房进行了限制。

（一）房地产有关政策

1、4月8日，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。通知共六条：一、总体要求。……。二、加快农业转移人口市民化。……。（一）积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100至300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。……。（二）推进常住人口基本公共服务全覆盖。……。持续深化利用集体建设用地建设租赁住房试点，扩大公租房和住房公积金制度向常住人口覆盖范围。……。三、优化城镇化布局形态。……。（五）培育发展现代化都市圈。……。在符合土地用途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。……。（六）推动大中小城市协调发展。超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延，合理疏解中心城区非核心功能，推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。……。四、推动城市高质量发展。……。五、加快推进城乡融合发展。……。六、组织实施。……。

2、5月7日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部四部门印发《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号）。《意见》共六条：一、总体要求和基本原则。二、继续做好城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭的保障工作。……。（三）多渠道筹集房源。有新增公租房实物供给需求的，可立足当地实际，制定在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例。利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房，租赁期限一般不低于5年。鼓励政府将持有的存量住房用作公租房。……。三、加大对新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员的保障力度。……。（二）保障方式和标准。实物保障以配租集体宿舍为主，以小户型住宅为辅。新就业无房职工和外来务工人员较为集中的开发区和产业园区，根据用工数量，在产业园区配套建设行政办公及生活服务设施的用地中，可通过集中建设或长期租赁、配建等方式，增加集体宿舍形式的公租房供应，面向用工单位或园区就业人员出租。按照国务院规定开展试点的城市，企业（单位）依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变的前提下，可建设公租房，面向本单位职工出租，促进职住平衡。……。四、加强公租房建设运营管理。五、落实各项支持政策。（一）确保用地供应。新建公租房的地方，要依据公租房发展规划和年度建设计划，科学编制土地供应计划，公租房用地应保尽保。储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排保障性住房建设。（二）加强资金保障。各地要根据财政承受能力，合理制定公租房建设规划，统筹各项资金用于公租房房源筹集、租赁补贴发放。……。（三）落实税费减免政策。对公租房建设筹集、经营管理所涉及的土地使用税、印花税、契税、土地增值税、房产税、增值税、个人所得税等，以及城市基础设施配套费等政府性基金、行政事业性收费，继续按规定落实优惠政策。六、加强组织领导。……。

3、6月13日，财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号），公告共五条，其中第二条明确房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。

4、8月26日，中国人民银行发布公告〔2019〕第16号。为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。……。二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。……。三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。四、……。五、……。六、……。七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

5、8月26日，人大审议通过了《中华人民共和国土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。新修订的土地管理法特别新增了规定：集体经营性建设用地入市应当与国有建设用地统筹安排，并纳入地方人民政府土地利用年度计划管理，对此作出合理安排。集体经营性建设用地入市，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。其出让、出租等应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或土地所有权人、土地使用权人签订书面合同另有约定的除外。

6、12月25日，中共中央办公厅 国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。共六条：一、总体要求。……。二、推动经济高质量发展，筑牢社会性流动基础。……。三、畅通有序流动渠道，激发社会性流动活力。……。（四）以户籍制度和公共服务牵引区域流动。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。……。四、完善评价激励机制，拓展社会性流动空间。……。五、健全兜底保障机制，阻断贫困代际传递。……。六、组织实施。……。

7、1月19日，上海市人民政府发布《关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》（沪府规〔2019〕5号）。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定，自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十。为深入贯彻习近平总书记关于民营经济发展重要指示精神和党中央决策部署，全力支持本市民营经济发展，按照市委、市政府《关于全面提升民营经济活力大力促进民营经济健康发展的若干意见》有关要求，经市政府批准，自2019年1月1日起，将本市房产税原值减除比例由20%提高至30%，从而进一步降低企业用地成本，实质性减轻企业负担。

8、10月8日，上海市人民政府关于印发《上海市公有住房差价交换办法》的通知（沪府发〔2019〕19号），主要内容有三条：一、本市户籍家庭拥有2户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房方式，取得公有住房承租权；二、本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房方式，取得公有住房承租权；三、本市非同一户籍家庭成员的2名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。

9、11月20日，上海市临港新片区管委会发布《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》：一是临港新片区将按区域发展和产业导向，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区商品房一套。二是新片区将缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年线，将自购房之日前连续缴纳满5年及以上，调整为连续缴纳满3年及以上。三是新片区将缩短“居转户”年限。已在新片区工作不少于3年的，“居转户”年限由7年缩短为5年，符合新片区重点产业布局、经新片区管委会推荐的用人单位的核心人才，且已在新片区工作不少于2年的，“居转户”年限由7年缩短为3年。

  （二）货币金融政策

1、实施稳健的财政政策和中性的货币政策

12月末，广义货币(M2)余额198.65万亿元,同比增长8.7%，增速分别比上月末和上年同期高0.5个和0.6个百分点；狭义货币(M1)余额57.6万亿元,同比增长4.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.9个和2.9个百分点；流通中货币(M0)余额7.72万亿元,同比增长5.4%。全年净投放现金3981亿元。

12月末，本外币贷款余额158.6万亿元，同比增长11.9%。月末人民币贷款余额153.11万亿元，同比增长12.3%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和1.2个百分点。全年人民币贷款增加16.81万亿元，同比多增6439亿元。分部门看，住户部门贷款增加7.43万亿元，其中，短期贷款增加1.98万亿元，中长期贷款增加5.45万亿元。

2、降低存款准备金率三次

为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。

为贯彻落实国务院常务会议要求，建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架，促进降低小微企业融资成本，央行决定从2019年5月15日开始，对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。对仅在本县级行政区域内经营，或在其他县级行政区域设有分支机构但资产规模小于100亿元的农村商业银行，执行与农村信用社相同档次的存款准备金率，该档次目前为8%。约有1000家县域农商行可以享受该项优惠政策，释放长期资金约2800亿元，全部用于发放民营和小微企业贷款。

为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。在此之外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

3、房企融资政策环境持续收紧

5月份以来，房企融资环境持续收紧，重点涉及信托、外债、开发贷等多个领域。5月，银保监会发布“23号文”，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；7月，发改委完善房地产企业发行外债备案登记管理，严令房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债券；8月，银保监会下发“64号文”，督促信托机构去通道、控地产、优化机构，坚决遏制信托无规模无序扩张，并对银行进行整治约谈，对开发贷等多种融资方式进行进一步限制。

4、央行调整房贷利率定价机制

自10月8日起，央行调整房贷利率定价机制，按揭贷款的锚变为贷款市场报价利率（LPR），定价方式调整为“LPR加基点”。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。在“房住不炒”的大背景下，各银行不能逐利而为，11月份LPR利率下调5个基点，但首套和二套房贷平均利率环比仍增加了0.01个百分点。

三、2019年市场形势分析与2020年市场走势预测

2019年，上海房地产市场呈现“量升价稳”的态势。土地出让面积同比增加，住宅用地供应增加明显，价格保持稳定；住房销售面积同比微涨，住房价格指数同比上涨；二手住房成交同比大幅上升，价格指数同比上涨。

展望2020年，从宏观经济面看，受到三期叠加影响持续深化的影响，经济下行压力仍然存在。主要来源于外部国际贸易摩擦的压力，以及内部经济持续下行的压力。猪肉涨价导致CPI不断攀升，货币政策可操作空间变小，经济运行充满了不确定性。从资金面看，货币政策将松紧适度，结构性宽松可期，但房地产仍是 “防风险，降杠杆”的重点领域。因此，房企融资虽然有望边际改善，但整体融资环境仍将偏紧。从政策面看，全国政策仍将延续“房住不炒，稳字当头”的主基调，“不把房地产作为短期刺激经济的手段”之新提法决定了即使经济出现波动，房地产领域总体的政策面不会放松。各地会根据自身情况，“因城施策，有收有放”，提高政策的针对性及有效性。

上海将继续严格执行已有调控措施，保持政策的连续性和稳定性。部分区域受到国家战略（长三角一体化、自贸区示范区）的影响，会在人才落户、购房资格方面有政策优惠，但并不会影响整体大局。从上海房地产市场供求关系看：供应方面，房企受制于资金链和业绩压力等影响，预计2020年仍会增加新房供应。但受到前两年土地供应总量的限制，开工量和竣工量有限，供应很难超过2019年。需求方面，随着预期的稳定，购房者越加理性，加上2019年市场已经消化了近两年累计的部分需求，同时信贷政策并无明显放松，需求可能会略有减少。由于房企为了回笼资金，将在价格、装修等方面做出一定让步，这可能会吸引一些需求入市，预计2020年成交量将基本持平。综上所述，预计2020年上海房地产市场将继续平稳运行的格局，土地市场量稳价平；房地产开发投资保持低位增长，施工和新开工面积与上年略有上升；商品住房成交面积基本持平，住房价格将保持平稳。

以下侧重从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。

（一）土地供应总量有所增加，住宅用地供应明显增加，价格有所回落

2019年，土地供应总量比上年有所增加，全市共计出让国有建设用地使用权1363公顷，比上年增加13.1%。

2019年住宅用地供应729公顷，比上年增加33.7%。其中，三类用地522.6公顷（动迁安置房312.7公顷、中小套型商品房209.9公顷），占全市住房用地供应71.6%，除中小套型以外的商品住房用地供应206.8公顷，占全市住房用地供应28.4%，比上年增加41.6%。

根据民间研究机构数据显示，2019年上海土地市场共出让60幅纯宅地、另成交4幅商业加住宅的混合用地。纯宅地总计出让面积316.16万平方米，总计出让金额923.49亿元，总计供应套数下限43104套。未来，上海将新增至少46146套商品住宅。

2019年商品住宅平均成交楼面地价18953元/平方米，比上年下降16.7%；商服平均成交楼面地价14783元/平方米，比上年下降7.8%；工业平均成交楼面地价2605元/平方米，上升71%。住宅、商服用地楼板价出现小幅回落，工业楼板价大幅上升。（见表1）

表1：上海招拍挂土地出让成交面积和成交楼板地价比较

	土地出让成交（公顷）				土地出让成交楼板地价（元/平方米）
	2016年	2017年	2018年	2019年	2016年	2017年	2018年	2019年
商品 住宅	303	130	159	315	29400	18272	22747	18953
商服	146	121	172	122	11973	15721	14783	13629
工业	314	263	488	512	1502	1280	1523	2605

2019年上海土地市场总体运行平稳，供应有所增加，宅地增加明显，成交土地多以低溢价为主，多数宅地均以底价成交，成交均价比去年有所回落。值得一提的是2019年总价、单价、溢价率最高的地块均为商办地块。1月24日，华润、北盛和万得联合体以总价58.02亿元摘得静安区南西社区C050401单元115-12地块，地块出让面积9375平方米，成交楼板价65216元/平方米，溢价率23.1%。这是全年单价最高的地块。5月27日，上海春秋置业有限公司（春秋航空）以70552万元竞得长宁区程家桥街道249街坊5/1丘IV-R-07地块，地块出让面积12447.2平米，成交楼板价31489元/平方米，溢价率109.65%。这是全年溢价率最高的地块。9月5日，上海东翌置业有限公司（陆家嘴集团）以底价91.08亿元竞得浦东新区张江中区商住地，地块出让面积89927.4平方米，成交楼面价17829元/平方米。这是全年总价最高的地块。

2019年，租赁用地共成交35幅。相比去年上海地产集团一家独大的情况，今年租赁用地的竞买者来源更广。有些企业并不是房地产开发企业，一些知名企业也获得了自己的租赁用地。例如：宝钢、吉列、网易、纺织集团、良友等，其中绝大部分租赁用地都会被建成这些企业自用的员工宿舍。

分析2019年上海土地市场成交“量升价稳”的原因：一是随着棚改政策退潮，三四线城市需求大幅减少，成交量明显下降。很多大型开发企业重新将拿地目标对准了一二线城市，加大了拿地力度。二是2019年上海土地供应量有所增加，宅地更是增加了三分之一，而且土地供应方位更加均衡，推出了近年罕见的的优质稀缺的地块。比如，长宁区的宅地和南京西路的商办用地，这在一定程度上提升了市场热度（南京西路商办用地经过526轮的竞拍才成交）。三是受到融资监管趋紧的影响，开发商融资困难，资金紧张，再加上上海土地市场对拿地企业的自有资金要求和积分管理非常严，企业拿地仍然保持理性，大部分地块都以低溢价成交。

2020年土地市场走势分析：一是继续坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳预期。从住房市场体系和住房保障体系两个方面协同推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。二是从价格趋势来看，中心区域土地和郊区土地将分化加大，前者由于稀缺性地价会保持坚挺，后者受到远郊市场滞销影响则会出现一定回调。三是由于房企近年来销售回落、资金监管趋紧的因素，企业拿地仍会理性慎重。土地价格将保持稳定，但不排除部分稀缺优质地块可能引起房企激烈争夺。四是随着大型企业回归一线的战略和近年来地价的合理回归，部分资金宽裕的大型房企迎来抄底拿地的窗口期，央企、国企等资金实力强的大企业仍将是土地市场的主角。总体上看， 2020年土地市场将继续延续“量稳价平”的态势。 

（二）房地产开发投资低位增长，运行平稳

2019年，全市完成房地产开发投资4231亿元，比上年增长4.9%，增幅上升0.4个百分点；其中住宅投资2318.13亿元，比上年增长4.1%，增幅上升0.7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的52.8%，占比下降0.1个百分点。

从房屋类型看，住宅投资在保障性住宅投资大幅增长的带动下保持小幅增长，占比有所上升。2019年，上海住宅投资2318.13亿元，比上年增长4.1％，占房地产开发投资的54.8％，占比回落0.4个百分点；办公楼投资689.36亿元，下降0.5％，占16.3％；商业用房投资457.23亿元，下降0.9％，占10.8％。

从投资结构看，随着租赁住宅等保障性住宅项目的增加，土地购置费增速回落。2019年，上海房地产开发投资中的土地购置费1963.51亿元，比上年增长6.4％，增速同比回落14.8个百分点。土地购置费占全部房地产开发投资的46.4％，占比提高0.6个百分点；建安工程投资2021.19亿元，增长2.5％，占47.8％。

（三）市场化商品住房销售量同比上升，价格指数同比微升

2019年全市商品住房市场“量升价稳”，成交面积上升近两成，住房价格指数同比微涨，市场化新建商品住房去化周期有所增加。

2019年，全市商品房批准预售1204.39万平方米，比上年减少23.29%；其中商品住房批准预售1046.92万平方米，比上年减少10.39%。全市商品房销售1696.34万平方米，同比减少4%；其中商品住房销售1353.7万平方米，同比上升1.5%。

2019年1至12月，上海新建商品住房价格指数同比上涨。1月份涨0.1%、2月份涨0.3%，3月份跌0.1%，4月份涨0.3%、5月份跌0.1%，6月份涨0.3%、7月份跌0.1%、8月份涨0.3%、9月份涨0.5%、10月份涨0.4%、11月份涨0.4%、12月份涨0.3%，12月份同比上涨2.2%。

从全国70城市新建商品住房价格指数看：2019年，在“因城施策”的方针下全国整体房价增速收敛，趋于稳定，各能级城市房价指数同比涨幅收窄，环比波动趋平。一线城市房价保持稳定，房价同比稳中微升。二线城市房价小有上升，但涨幅明显收窄。三四线城市分化加大，涨跌互现。一线城市整体成交均价波动不大，北京、上海、深圳同比分别上涨4.8%、2.3%、3.6%；二线城市房价受到人才引进政策影响，购买力充沛，市场出现了普遍上涨，部分内陆二线城市涨幅明显，如武汉、南宁同比上涨11.8%和12.7%；三四线城市在棚改政策退出后进入分化调整期，经济发展较好的地区在轮动效应下出现了明显上涨，如大理、洛阳、烟台同比上涨了15.4%、14%、10%，经济实力较弱的城市房价走势较弱，如岳阳和泸州全年房价同比下跌了2.2%和0.9%。

据房地产交易中心网上数据（见图2）显示：2019年，市场化商品住房（不包括保障性住房）销售面积706.36万平方米，同比增长19.9%；销售均价44854元/平方米，同比上升1.1%。从走势上看，全年运行较为平稳，上下半年表现基本持平。开年前两月本是传统营销淡季，但企业推盘量并未明显减少，成交也相对可观。1月、2月分别成交57.15万平方米和31.77万平方米。3月，二手房热销提升了市场的信心，“卖旧买新”的置换型客户开始入市，市场出现“小阳春”，单月成交62.47万平方米，4月延续上月的热度，成交进一步放大，成交69.99万平方米。5、6两月，市场成交有所回落，但仍然维持在一定高度，分别成交65.47万平方米、66.57万平方米。7月成交进一步大幅减少，回落至55.4万平方米。8、9两月受临港政策利好，自贸区范围项目拉动全市成交量上升，成交量升至全年最高点，分别成交72.22万平方米和74.97万平方米。进入四季度，随着市场需求释放告一段落，成交量出现明显下降，10月和11月分别成交了52.46万平方米、56.81万平方米。12月，房企年终抢收，大幅增加推盘量，但市场反应不佳，成交低迷，单月仅成交41.07万平方米。

图2：2019年1-12月上海市场化商品住房成交情况

 

2019年上海商品住房市场总体热度不高。整体开盘去化率为40%，同比去年继续下滑。未进行摇号的项目占比高达28%，客户购买意愿明显下滑。相较于2018年中心区域高价盘开盘火爆、远郊地区低价盘滞销的分化局面，2019年远郊低价盘依然低迷。高端项目也出现了分化，受板块规划利好影响的区域，一房难求局面仍然存在。多盘认筹持续火爆，比如前滩板块的晶萃名邸，认筹率达到了314%，而不符合客户需求的项目则陷入低迷，去化率不及预期。

分析2019年上海商品住房量升价稳的原因主要有三点：一是受融资渠道收紧影响，房企资金压力加重，加速推盘入市。同时，限价政策仍然严格执行，新盘价格基本维持稳定。二是二手房市场成交量明显上升，有效提升了一手房市场的信心。同时，二手房市场的回暖也带动了部分改善型需求“卖掉旧房买新房”的置换链条，部分改善型需求入市。三是受长三角一体化青浦示范区和临港自贸区新片区成立的政策利好影响，青浦区和临港地区成交量短期出现脉冲式增长，拉高了全市成交量。

根据世邦魏理仕公布的数据显示，2019年全年累计录得68笔交易，同时总金额累计达847.2亿元人民币，同比下降了33.8%。纵观全年大宗交易的活跃度呈现了开高低走的趋势。首先，企业买家积极购置自用型写字楼。2019全年写字楼交易中企业购置占比40%，其中以银行、生物医药及TMT产业表现得最为活跃，并且高达88%布局于新兴市场。在自用型企业表现积极的助力下，2019年写字楼相关交易仍为成交的主流并占整体成交的66%。从外资的净投资金额成长可看出，外资对上海商业地产的中长期发展仍充满信心，相比2016至2018年连续11个季度的负净投资额，近5个季度的外资净投资金额转正。

2020年，上海仍将继续贯彻各项调控政策。强调“以稳为主”，市场总体上仍会延续2019年的走势，保持稳定发展的态势。局部区域在国家战略（自贸区新片区，长三角一体化）的政策利好下可能会有所表现，但这并不会影响整体市场的稳定。受到融资约束的影响，开发商为加快回笼现金流，仍会加快出货速度，并可能在价格上做出一定的妥协。积压的需求在2019年释放之后，新的需求需要时间来累积，大多数项目的转化率都在下降，预计成交量将会与2019年持平。房价受制于“稳房价”的主基调，仍将继续严格执行限价政策，价格仍将保持平稳。综合各种因素判断：2020年上海商品住房供应量和成交量都将持平，住房价格保持平稳。

（四）二手住房市场成交量大幅上升，价格指数同比止跌回升

2019年上海存量房（二手房）登记面积2099万平方米，同比上升27.5%。其中存量住宅（二手住房）登记面积1769.75万平方米，同比上升35.9%；成交均价38188元/平方米，比上年下跌2.18%。

2019年1至2月，上海二手住房价格指数同比止跌回升：1月份持平、2月份跌0.1%、3月份涨0.3%、4月涨0.5%、5月份涨0.1%、6月份跌0.1%、7月份涨0.4%、8月份持平、9月份涨0.6%、10月份跌0.2%、11月份跌0.2%、12月份持平，2019年12月比上年同期上涨0.3%。2019年上海二手房市场量升价稳的主要原因是，全市旧改提速，全年中心城区二级旧里以下房屋改造完成约55万平方米、受益居民2.96万户，而且受到近年上海房地产市场日趋稳定的影响，今年旧改居民中约有90%选择了货币化安置，这部分需求大多选择购买了征收房屋周边地区的二手住房，推升了成交量的上升。

图3： 2019年1-12月上海二手住房成交情况

总体上看，据房地产交易中心网上数据（见图3），2019年二手住房呈现出“量升价稳”的趋势。1月份延续去年第四季度的反弹走势，成交18782套，2月份在节假因素影响下降明显，单月成交9794套。3月份在社保满年限及首套客、置换客等多方需求升温下成交大幅上升，单月成交25298套。4月份延续小阳春行情，需求结构产生变化，改善需求明显放大，成交量维持在高位，成交24537套。经过了3、4两月需求的集中释放后，市场热度有所减退，5月至7月，成交量逐月下滑，分别成交了22467套、21379套、19873套、19319套，9月成交量略有回升，达20803套。四季度后，在需求集中释放后，买卖双方再次进入平衡状态，市场观望情绪浓厚，挂牌房源数量有所减少，成交明显下滑，10月、11月、12月分别成交15809套、17597套、14463套。

2020年二手房市场分析：2020年上海市场仍会坚持执行调控政策，一手房市场仍将延续平稳的走势，受此影响二手房市场也会继续平稳运行。但由于2020年上海旧改计划改造数量将与2019年持平，市中心区域仍然会有大量拆迁需求进入二手房市场，交易量仍将保持在一定高度。市场仍然处于买方市场，挂牌房源有议价空间，价格仍将保持稳定。预计2020年，二手房市场将延续2019年的走势，交易量基本持平，房价保持稳定。

 

四、对当前上海房地产市场的看法和建议 

  

2020年是决胜全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年。中央经济工作会议对经济的判断是三期叠加影响持续深化，经济下行压力加大，“稳中求进”将是经济工作的总基调。房地产行业作为中国经济的稳定剂和压舱石，仍要继续保持平稳健康发展，将继续维持“稳地价、稳房价、稳预期”的格局。上海房地产市场经过三年时间的调控取得了非常好的效果，投资、交易量、房价都已保持稳定，市场需求基本以自住需求为主。上海应珍惜这来之不易的市场环境，继续维持市场的稳定，同时完善相关政策，加快研究建立市场长效机制，构建“租售并举”的房地产市场。企业应理性认识市场形势，积极优化资产结构、创新经营模式，提升企业长期生存能力，同时也要加强企业综合竞争力，保持行业健康稳定发展。

（一）维持房地产市场平稳发展的格局，巩固和培育 “租购并举”的房地产市场

此轮调控已经历时三年，上海房地产市场也已基本回归平稳态势。地价、房价、成交量都维持在一个平稳的状态，投资投机性需求基本离场，市场以自住需求为主，调控效果非常明显。在市场保持平稳的态势下，下一步上海在继续贯彻调控政策的基础上，针对上海市场所呈现的的一些结构性问题“因区施策”，完善和优化现有政策，。

1、保持政策总体稳定和连续性，探索“因区施策”应对市场结构性问题

这轮调控取得了明显的成效。开发投资保持了较低水平的增长，交易量比高峰时期降幅明显，房价小幅波动。但目前处于调控的关键期，供需双向调控仍然不能放松，依然要坚持“稳房价、稳地价、稳预期”。 首先从宏观经济大势来看，经济仍然有较大的下行压力，房地产行业体量重，影响大，必须发挥经济的“压舱石”的作用。其次，经历了房价的快速上涨后，房价总体来看仍处高位，仍需时间来消化。前两年的过度上涨透支了未来的涨幅，还是需要时间去消化这个涨幅，在这个点位继续保持稳定，才能保证国家、企业和购房者三方的利益。

在维持市场基本稳定的同时，也应对当前市场展现出来的一些结构性问题做好政策储备。近年来，随着市场预期的改变，市场活力有所下降，具体表现为，客户基数在减少，各项目访量明显下滑，项目去化率同比去年有下降趋势。市场以自住需求为主，购房更加理性，成交周期明显拉长。同时市场“冷热分化”的情况有所加剧，部分远郊区域项目开盘当日去化率不足10%，滞销情况严重。从全国来看，随着“因城施策”的贯彻，各地已对自身市场情况做出了相应的调整，未来上海也可在特定区域“因区施策”，在人才政策、购房税收，对部分存在明显下降趋势的区域给予一定的政策优惠。

2、适时优化管理政策，增强市场发展活力

重视完善自持住房比例政策。如何开发经营自持项目是房企所遇到的难点问题。目前，这些项目大多处于待开发和正在开发的状态，未投入实际运营。但从企业的反馈来看，普遍对这部分产品缺乏营运的信心。企业反映，在所有出让项目中均加入自持项目与实际要求脱节。对于那些区位优势明显，有充足租房需求的地块，企业的自持住房既能转化为有效的租赁住房供应，还能帮助企业打造租赁品牌，实现双赢。但对于那些既没有轨交又没有配套的外郊环区域，租赁住房是没有需求的，企业营运大概率会面临亏损的境遇。据了解，有些企业并不准备开发这部分产品，而是转做金融包直接抵押给银行，这与政策的初衷就不一致了，希望政府能对这个政策科学调整，按出让土地的特点和租赁需求灵活设置自持比例，让政策更有可操作性。

加快调整普通商品住宅标准。上海目前实行的普通商品住宅标准是2014年制定，以目前的本市商品住宅的均价来看，上海已经基本没有符合普通商品住宅条件的新建及二手住宅。该标准与居民合理住房需求日益不匹配，加重了普通居民家庭刚需购买住房的负担。对于改善型客户来说，交易成本也将越来越高。在市场整体较为低迷的状态时，由于普通商品住宅标准并未扩大，这也意味着商品住宅的置换将需付出更多的交易成本和缴税成本。在交易成本增加的情况下，置换需求会阶段性地受到影响，市场交易活跃度将有所下降。建议能对该标准做适当调整，以总价认定改为面积认定，这样更符合当前市场的实际情况。

关注限价政策对住房建设品质的影响。在当前的限价环境下，所有企业项目的利润空间都被限制住了，售价减去土地成本、建安成本、财务成本和税费后，利润空间非常小，在这样的环境下，优质的产品也无法取得合理溢价，企业也没有做产品创新的动力，为了保持盈利只能对产品减配降标、降低装修标准、降低产品的品质水平，形成了恶性竞争，市场上的产品同质化现象也越来越严重，这与“人民对美好生活的需求”是不匹配的，也不利于上海住宅建设整体水平的发展。建议能对那些应用新技术、新工艺、新材料、新产品及清洁能源的项目给予一定的政策倾斜。

（二）把握租赁市场政策红利，积极参与租赁市场构建

2019年中央继续大范围、全方位地支持住房租赁市场发展，并从财政、法规等方面给予政策支持。7月，财政部、住建部确认了北京、上海等16个城市入选中央财政支持住房租赁市场发展试点名单，直辖市每年可以获得10亿元的奖补资金支持。同时，新修订土地管理法的正式实施，以后将为租赁住房增加有效的供应渠道。此外，政策也进一步支持租赁住房市场金融创新，明确要推动公募REITS试点，加快发展住房租赁REITS，并针对公寓“爆雷”频发的现象加大监管力度，防止过度“金融化”。从上海的租赁市场的实际情况来看，人才吸引力和优质的工作机会为上海带来了接近千万体量的外来人口，这为上海提供了强劲的租赁市场需求，基本面支撑良好。同时，上海较强的支付能力，也提升了租金的空间，保证了需求的多样性。综合政策和市场表现来看，租赁市场未来发展潜力巨大，是新形势下房企未来发展的重要领域，企业可以往“轻资产”方向发展，通过自持土地打造租赁品牌，挖掘“蓝领公寓”市场潜力。

1、转型轻资产发展模式，优化盈利模式

在当前整体融资环境趋紧，长租公寓行业遇冷的大环境下，对于部分资金不够充足的企业，轻资产营运模式无疑是进入租赁领域更好的切入点。轻资产模式可以帮助投资方快速建立起品牌、产品标准、规范化运营等。以“管理输出”为主的模式成本可控，企业可以保持较快的规模增长。未来，随着租赁用地的不断入市，国企这类重资产持有主体在长租公寓市场中占比逐渐提高，品牌运营商可以通过产品规划和品牌效益，帮助这些企业管理租赁物业，提升物业产品水平和品牌附加值，帮助重资产持有方提升资产含金量，形成双赢。比如旭辉领寓就受委托管理张江高科集团简称的智慧型租赁社区，体量达到了近一千套。

2、挖掘自持项目潜力，打造企业租赁品牌

从 2016 年出让首幅含自持比例土地至今，全市共出让自持住宅面积约159万平方米，其中大部分地块自持比例为 15%。这部分土地目前大多还处于施工阶段，市场上可借鉴的实践案例相对较少，也未形成成熟的运营及盈利模式。企业应加大对这部分自持项目的研究，对于一些具有区位优势，同时周边又有租赁需求的项目做好开发经营，把自持项目嫁接公寓、物业、金融等资源，形成长租公寓资产管理全链条能力。同时，逐渐打造系统化的品牌输出能力，以优质的公寓产品实现空间价值，形成自身差异化的竞争力。以2019年8月份开业的中海友里上海小昆山项目为例，这是2017年中海松江区小昆山镇拿地中的自持部分，项目与周边企业合作，积极拓展企业客户。开业一个月出租率就达到了 70%左右。此外项目还与同地块内中海九峯里住宅项目联动，共享物业及社区服务。这是目前较具代表性的依托自持住宅建成的公寓项目，值得企业借鉴。

3、挖掘“蓝领公寓”市场潜力，对接市场有效需求

在租售并举政策利好下，房企纷纷布局长租公寓业务，但聚焦的主要阵地还是白领公寓，涉足蓝领公寓的企业较少。但实际上这部分潜在需求很大。以上海为例，根据市统计局抽样调查数据，外来人口中租房居住的比例约85%，且大部分是外来务工群体。这部分人群对租金的承担能力弱，很多只能群租或住在农民住房中，居住环境差、租约不稳定，当前满足这部分需求的产品还不多。未来在需求群体不断扩大，市场供应有限的局面下，面对蓝领群体的低租金型蓝领公寓市场有望被激活。从商业模式来看，蓝领公寓具备一定的成本优势，运行效率更高，收入更稳定。随着租赁企业的规模化发展，蓝领公寓的业务涵盖范围也将不断扩大，如由企业员工宿舍拓展到政府人才公寓、校园学生宿舍的托管等。在具备了相当体量的客户后，企业还有布局该类人群生态的可能性，从住宿需求拓展到提供多元化服务，从而进一步提升值服务价值，提高盈利能力。

（三）防风险、重质量，增强可持续发展动力

2020年，房地产领域的“降杠杆、防风险”仍将持续，市场政策调控难有实质性松动，房企还将面临严峻的考验。在这样的市场形势下，房企第一要务仍是要防风险，通过降负债，促销售来增强企业生存能力。同时也要提质增量，增强企业可持续发展力。将重心转移到提升产品力，加强拿地能力上，为今后的发展做好准备。

1、降负债、促销售，增强企业抗风险能力

降低企业负债水平，保证财务状况安全可控。2019年，房企融资再度收紧，且呈现更加严峻的趋势。随着境内外融资政策的持续收紧，信托贷款、银行贷款、公司债、海外债等传统渠道受到的限制越来越多，而且绝大多数企业的融资成本都在上升。房企11月融资的平均成本已经超过了7%，由于融资环境的收紧，不少企业都出现了资金链困难的现象。据不完全统计，2019年共有525家房企破产倒闭，同比上升了14.6%。面对这个严峻的形势，企业还是要将资金安全放在首位，可以利用出售项目、减少投资、回笼现金来降低短期负债。同时也可以关注资产证券化产品和ABS这两个渠道来获取资金，目前政府对于这两个产品出台的限制措施较少，反而都有支持的表态，房企可在这两方面挖掘融资的突破口。

积极营销，加快流转。2019年，上海继续维持调控力度，购房者趋于理性。整体市场热度有所降低，具体表现在红盘减少，“日光盘”难现，去化率逐步降低。在限价的环境下，同一区域的产品很难有明显的优势，同质化竞争非常激烈，市场进入了白热化的“拼刺刀”阶段。面对竞争加剧的市场环境，企业还是要积极营销，促销出货。除了运用特价房、联动营销、老带新和实物赠送等传统常规营销方式为主之外，也可以采用全民营销的方式，鼓励调动员工、会员、业主甚至社区伙伴进行宣传，积累有效客户，促成交易；也可以采取“电商+房地产”的方式，在“双十一”等特殊时期造节营销，依托电商的巨大流量加快项目的销售；销售状况欠佳的外围区域则可尝试与中介渠道商展开一二手联动营销，借助渠道加快项目销售，发挥双方优势，形成双赢。但也要注意，企业对渠道依赖要适度，否则过高的渠道返点反而会吞噬利润。

加快“地王”项目去化速度。2019年，当年的 “地王”项目陆续入市，目前这些项目处境堪忧，限价状态下，不少项目都处于“割肉”入市的状态。即使如此，除少数项目开盘热销，取得不错的销售成绩外，大多数项目表现差强人意，项目整体去化率不及预期。从市场表现看这部分产品去化压力很大，而且企业有很大的亏损风险，要想快速去化，必须要具备区位优势、交通便利、产品质量上乘的特点。如位于嘉定新城的西郊金茂府项目，实际楼板价达到3.76万元/平方米，2019年入市后，销售均价仅在45000元左右，远低于外界预测。同时，作为金茂最高产品规格的“府系”产品线，保留了12大科技系统，并且在许多居住细节做了优化，提升了住户的居住体验，性价比都很高，开盘当天就去化了97%。

2、提质增量，夯实企业持续发展基础

进入“楼市下半场”后，企业已经不能一味地追求规模扩张，增长速度将趋缓。企业的发展重点应逐步由规模扩张转向提质增量，未来市场的比拼将集中在产品质量和拿地能力上，这也将决定企业未来的可持续发展力。

提升产品质量，打造企业核心竞争力。在“房住不炒”，“美好生活”的政策大背景下，客户对产品的认知不再仅仅关注价格，自住需求将对产品本身的质量、品牌、性能、社区环境等要素更为关注。在这种新的市场需求下，“产品力”未来将成为企业的核心竞争力，企业要回归居住本质，以高质量产品满足客户需求。首先，产品要根据客户需求的变化不断进行创新。随着二胎政策的实施、三代同堂家庭的增多和90后逐渐走上购房舞台，原来那种“几套户型走天下”的产品设计将逐渐被挑剔的客户所淘汰，未来住宅产品将走定制化和精细化的发展趋势，以此满足不同家庭结构、不同消费阶段的购房者需求。其次，企业要重视产品品质的打造，积极实施绿色建筑成套技术和产品的创新与应用，应用新技术、新工艺、新材料、新产品及清洁能源。此外，未来购房者对社区空间建设和运营也会有更高的要求，企业要加强对社区空间建设和运营，从原来简单的空间设计升级为服务升级，以优质的居住体验增强项目吸引力，同时也可以提高项目的附加值。

探索适合企业自身发展的发展路径，积极获取土地储备。近三年，上海充分落实“稳地价”的政策导向，土地供应逐年增加，土地价格保持稳定，大部分土地都以低溢价成交。对于手上有资金的企业来说目前正是在上海拿地补货的窗口期。当然随着行业集中度的提高，未来上海土拍市场仍将是大型国企的舞台，这些企业除了从招拍挂市场拿地外，还能以收并购等其他方式来拿地。部分有资源的房企可以增加X+地产的能力，从勾地市场拿地降低拿地成本，企业可以通过与政府的产业导入合作，引入政府想发展的产业就能降低拿地成本，比如产业勾地，文旅勾地，教育勾地等形式。对于本土企业来说，则可以发挥自己长期的深耕上海的优势，积极投入到“城中村”改造和城市更新中去，以此获取土地储备，比如今年上海土地市场拿地最多的企业就是深耕宝山的大华集团， 一共取得了7幅土地，均为城中村项目；瑞安也发挥其善于开发旧改项目的优势拿下青浦的旧改项目，收获4宗宅地。

（四）把握长三角一体化发展机遇，拓展企业发展空间

2019年，国家印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，确立了上海市、江苏省、浙江省、安徽省三省一市协同优势，共建发展，互联互通。未来长三角一体化将围绕七个重点领域展开，以达到区域行政、经济、生活的一体化发展新目标。长三角城市群具有经济基础好、人口流动性好、产业基础扎实、交通便利等优势，随着全国全面取消常住人口300万以下城市落户限制，区域内部分三四线城市会有很大的开发潜力。当然除了住宅的投资机会外，企业也可聚焦以下三类产品的发展机遇。

1、开发适应区域一体化产品

如度假产品。长三角区域度假市场起步早，发展相对比较成熟。近年呈现出“由核心城市向周边城市扩散、单体项目占地规模扩大”的趋势。度假产品具有超脱区域溢价的可能，符合未来客户消费趋势。度假产品完全可以超脱城市的价格，企业做好的产品可能会有更好的收益。企业重点关注都市圈的运营型度假产品，现金流和资产运营兼备。好的运营能力和符合消费者的特点的产品溢价率高。当然企业做度假产品也要注意几点，一是要有自己的酒店体系，要离城市近；二是要有景区支撑，周边要有景点，这样会带来人群，可以经营；三是要有大规模的IP投资。以无锡的拈花湾为例。该项目的位置很好，距离无锡市中心大概70公里。这个项目销售时无锡的均价才7000元，但它就卖到了15000元。总价60至105万元的产品为当年畅销产品。出售型物业使得开发商资产快速变现，资金回笼。2017年运营商想5万元/平方米收回，统一经营管理，但无人售卖，因为买这个产品的客户每年可以有稳定3至5万元的回报。这个度假产品以持有经营为主，辅助销售性住房为辅的运营模式，借助最大限度整合文旅资源，与旅行社、网路媒体建立良好的合作关系，引入途家、同程等资源。盈利形式分为短期销售性收益和长期经营性收益，以文旅商板块顶级资源引入，提升土地价值、物业价值、旅游消费和住宅销售同步进行的文化+地产+旅游的综合盈利模式。公司的赢利点摆脱传统门票收入，使观光游变为度假游，大大增加过夜率和客单价。

2、利用交通一体化模式

公共交通为导向的发展模式（以下简称TOD，Transit-Oriented Development）。这是一种在城市轨道交通站点周围居住用地开发和强化的实践。在长三角一体化下，TOD会成为未来非常重要的一个节点，因为越是交通越便利的地方越容易产生价值。比如说轨道交通的TOD，高铁的TOD，甚至高速路网休息站的TOD。像日本东京，1969年整个都市圈的发展都是以东京为核心的，到了今天则都是以TOD所展开都市圈为核心的节点的开发，包括小镇、度假、产业等高密度的城市经济区。2018年1月1日至2019提6月20日，发改委批复城市轨道交通规划（2019-2025）；10个城市、55条线路、777个站点，车辆基地面积约为30至50万平方米。获批10城的商品房均价15900元/平方米，根据这个计算，整个TOD市场空间达到万亿级别。当然TOD开发也存在着一些问题：一是开发规划不同步，滞后轨道线路规划，上盖综合开发方案的稳定和落实基本在三年以后。二是前期资金缺乏，缺少有效的融资渠道。三是与区政府沟通成本高，缺乏顶层设计。综合这些问题，所以TOD的开发量还是很少的，仅有万科的天空之城这一案例。

3、重视区域一体化资产运营

资产运营。过去企业主要围绕开发端赚钱，没有过多关注资产端的管理。但今天资产端会带来很多的机会，未来持有资产加运营制造现金流才是企业的核心。这需要资产和运营的结合，通过运营来实现资产的增值和开发的可能。未来长三角资产的价值还有待开发。比如南京是中国商业地产非常发达的地区，新街口一个区域有四家商业物业年经营收入超过五十亿元。但南京资产价值估值并不高，基本在15倍左右，南京的水游城项目一年营业额在12亿元左右，现在基本估值也就在2万元/平方米，同样的物业放到上海至少要翻几番。上海淮海路一个物业一万平方米要价就高达21亿元。之所以差距这么大主要还是因为上海资产循环的频率很高，每次资产换手就会造成估值的上升。长三角还有大量像南京这样资产被低估的城市。未来随着长三角一体化的加快，这些城市的资产价值具有很大的上升潜力。